增值税之纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法
1、取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产
2、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用
3、除其他个人外的征税流程（含个体户）：按5%向不动产所在地主管地税机关预缴税款（自建全额、非自建差额），向机构所在地主管国税机关申报纳税
4、其他个人直接向住房所在地主管地税机关申报纳税
5、预缴税款公式：
（1）全额：应预缴税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
（2）差额：应预缴税款＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
【举例】某增值税一般纳税人纳税人2017年6月转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税,下同），2013年购买时的价格为700万元，保留有合法有效凭证，应如何计缴税款。
『答案解析』在本案例中，纳税人转让的不动产为2013年外购的，属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额300万元,换算为不含税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
①一般计税方法下：
向不动产所在地主管地税机关预缴税款＝3000000÷（1+5%）×5%＝142857.14（元）
当期，企业向机关所在地主管国税机关纳税申报，计算相关销项税额＝10000000÷（1+11%）×11%＝990990.99（元）。
②简易计税方法下：
向不动产所在地主管地税机关预缴税款＝3000000÷（1+5%）×5%＝142857.14（元）
当期，企业向机关所在地主管国税机关纳税申报，
相关税款＝3000000÷（1+5%）×5%＝142857.14（元）
可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额,应是一致的。
【举例】某增值税一般纳税人位于北京市海淀区,2017年6月转让其2016年6月购买的写字楼一层,取得转让收入1000万元。写字楼也位于北京海淀区。纳税人购买时价格为777万元，取得了增值税专用发票,注明税款为77万元。该纳税人2017年6月的其他销项税额为70万元，进项税额为30万元，应如何计缴税款。
『答案解析』因该房产属于外购的“营改增”后的非自建不动产,按照规定,在北京海淀区地税机关预缴税款时：预缴税款＝（1000-777）÷（1+5%）×5%＝10.62（万元）。
纳税人向北京市海淀区国税主管机关申报纳税时,将所有业务合并申报：
应纳税款＝1000÷（1+11%）×11%+70-30＝139.10（万元）
纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税为：139.10-10.62＝128.48（万元）
【举例】某一般纳税人位于北京西城区,2017年6月转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房位于北京海淀区，纳税人2013年建造厂房的成本为700万元，应如何计缴税款。
『答案解析』①当纳税人对该笔业务选择一般计税方法时：
先在北京海淀区地税机关预缴税款时：预缴税款＝1000÷（1+5%）×5%＝47.62（万元）
假设纳税人其他业务6月的应纳增值税额为70万元。
纳税人向北京市西城区国税机关申报纳税时：
应纳税额＝1000÷（1+11%）×11%+70＝169.10（万元）
纳税人可凭在北京海淀区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳121.48万元。
②当纳税人对该笔业务选择简易计税方法时：
按照税法规定分析及计算，纳税人在北京海淀区地税机关应预缴税款：
应预缴税款＝1000÷（1+5%）×5%＝47.62（万元）
纳税人向北京市西城区国税机关申报纳税时,也应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时,应同时加上其他业务的增值税应纳税额。
应纳税款＝1000÷（1+5%）×5%+70＝117.62（万元）
纳税人在7月申报期内，转让不动产及其他业务共同申报纳税，计算的应纳税额合计为117.62万元。
纳税人可凭在北京海淀区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。纳税人情形销售额征收率小规模纳税人非自建差额5%自建全额个人住房全额差额
6、纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：
（1）税务部门监制的发票。
（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（3）国家税务总局规定的其他凭证。
7、纳税人转让其取得的不动产,向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
8、小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
9、纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的有关规定（契税完税凭证）在前面的讲义已经讲解，不再复述。
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